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浅谈工程项目投资开发的风险管理

  
评论: 更新日期:2015年04月30日

摘要:随着我国经济的发展,房地产行业得到迅猛的增长,但其中的风险也逐步增加,本人对其实施过程中存在的风险进行分析,并就风险管理措施进行了探讨。
        关键词:房地产;风险管理;措施
        1  引言
        房地产开发项目投资是一项极其复杂而又充满风险的经济活动,不仅能为投资者带来丰厚的收益,也可能使投资者遭受风险而导致损失乃至破产。房地产开发项目在实施过过程中,因建设周期长,投资数额大,管理及组织协调复杂,对市场反映敏感等特点,这就导致开发项目在各个时期的不可预见因素会相应增多。
        特别是近年来,房地产开发建设的规模越来越大,所面临的风险也越来越大,尤其注意的是,风险事件一旦发生,投资者所致的损失规模也越来越大,这些都促使实际管理人员重视项目开发建设过程中的风险管理。
        对于房地产项目而言,存在的风险很多,有外部社会环境的风险,也有内部工程实施中的风险。本文拟就房地产项目工程实施中的风险作一些探讨。
        2  工程实施中的风险
        在工程施工过程中,主要存在如下风险:
        1、招标方式与风险
        (1)公开招标:这种方式有助于施工企业开展竞争,改善经营管理,从而降低工程造价。但公开招标工作量较大,费用支出多,耗费时间长,且对中标者可能不了解,增加了双方协调困难的风险。
        (2)邀请招标:这种方式有效地减少了招标工作量,节省费用支出,缩短招标时间,但这种方式限制了竞争范围,使投资方失去了获得低报价和更佳承包商的机会。
        (3)协商招标:这种方式可以大大节省招标费用,减少招标时间,但这种方式缺乏竞争,投资方可能不得不接受高报价的风险。
        2、合同风险
        所谓合同风险是指合同条款不严密,有漏洞,或部分条款违法,设有“陷阱”。在执行过程中引起索赔的风险;或者是属于合同条款本身对风险分配的不合理等。国际上面较通用的FIDIC《土木工程施工合同条件》范本,可使这种风险大大减少,但其第二部分特殊专用条件仍需特别注意。我国建设部与国家工商行政管理局颁布的《建设工程施工合同》范本,由于执行中的问题,合同风险仍然存在。
        3、工期风险
        房地产开发建设施工过程中,每个环节的时间损失,都可能使工期拖延。工期的拖延意味着管理费用的增加,工程效益发挥的延误,周转资金的利息增多,有的项目的工期延误会连锁地产生负的辐射效益等到,影响工期的因素有很多,主要有人的因素、资金因素、技术因素、材料因素和设备因素、水文地质因素、气候因素、环境因素等。
        4、质量风险
        良好的投资效益要通过优良的质量来实现,一个设计陈旧、材料低劣、施工粗糙的项目是难圆好梦的。所谓产品质量,具体到一个工程项目可概括为:适应性、可靠性、经济性、美观性和环境协调五个方面。
        5、成本风险
        工程项目的成本风险源于项目实施过程中的每个环节,但不同阶段对投资成本的影响程度相差迥异。导致成本风险的主要因素有:
        (1)项目规划可行性研究和设计深度不够,设计内容不全、错误和遗漏;采用规范不恰当,地质条件欠考虑等;(2)规范设计方案陈旧,未进行优选,设计中未采用现代优化设计方法,如价值工程、最优化方法等;(3)地基勘探资料不全;(4)承发包模式选择不当,合同类型选择有误,合同条款遗漏、表达有误,合同管理不利,引起大量索赔;(5)实施期的通货膨胀,物价上涨,外汇汇率风险变化;(6)罕见的自然灾害和其他政治、政策性影响因素等。
        6、竣工验收与风险
        以为竣工验收就万事大吉,无风险可言,这是不对的。验收有可能发生不合格的风险,故必须有风险意识,加强验收工作,即使竣工证书颁发之日起也同样存在风险问题,如刚刚颁发竣工验收证书的第二天就被人“纵火”,这时风险就完全转移到投资方身上,因为竣工验收证书的颁发意味着工程的保管和使用权的移交。
        7、安全与风险
        不安全就是风险,风险势必带来不安全,所以安全管理是风险管理的重要组成部分,内容也很丰富,绝非仅仅是安全员、安全帽、系安全带、架安全网的问题。
        3  风险管理措施
        作为项目的投资方,对于上述风险问题的解决措施可归纳为:技术措施、合同措施、经济措施和组织措施。即采取技术措施实现风险的回避和风险的控制;利用合同实现风险的合理分担和风险转移(含保险);利用经济措施实现风险的自留与自保;利用组织措施实现风险的分散。

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