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机电设备、设施的维修保养和运行管理

  
评论: 更新日期:2017年11月28日

 (一)因机电设备的要害部分基本是在机房,机房管理是维修、保养、运行的重点。本大楼主要电气机房是1600KV配电室。

  (二)给排水系统

  对系统的了解:

  1.给水系统

  消防泵房设独立生活水。由市政管网直接供水至水池,通过生活给水泵组(变频供水)向楼层供水,三层及以下楼层由市政管网直接供水。

  2.排水系统

  F1-F14层卫生间粪便、地漏排水经WL-1、WL-2、WL-3三根污水立管、由B1层排入市政排水系统出户。

  3.雨水系统

  F14层屋面,分别经雨水口内排至YL-1~6雨水立管,由F1雨水出户管排至室外(或排至室外散水面)。另B1层坡道雨水排至地库集水池,由潜水泵提升排出。

  常见维修要点:

  1.管道漏水修理

  2.管道堵塞排堵

  3.水龙头与阀门的维修

  4.卫生洁具的维修

  5.电热水器的常见故障及排除

  6.水泵保养及维修

  7.压力表的校验

  8.潜水泵的检查保养

  9.热交换器的运行与维修

  10.生活水箱的清洗消毒

  (三)共用照明系统

  对系统的了解

  1.B1车库、设备机房均采用普通日光灯;水泵房采用防水型灯具;其它楼层大多采用(隔栅式日光灯);部分区域根据需要采用白炽灯或节能灯。

  2.一般照明以单电源供电,照明及插座分别由配电箱分支路供电,照明支路采用单相两线制,插座支路采用单相三线制并设漏电开关保护;事故照明采用双电源末端互投,由专用的配电箱供电。

  照明控制:一般房间及接待所、多功能厅采用就地控制,公用场所如应急照明、室外立面照明、路灯等采用集中控制方式均由楼宇自控的DDC控制,每层电气竖井内未设电度计量装置。

  常见维修要点

  1.电气电路故障:断路、接触不良、漏电等故障判断和维修

  2.绝缘电阻测量及损伤线更换

  3.配电箱的检查

  4.照明灯具的维修

  (四)通风空调系统

  常见维修要点:

  1.空调处理机组

  2.风机盘管

  3.末端控制装置

  4.分体式空调机

  5.双温水系统

  6.加湿装置

  (五)供暖供冷机组

  对系统的了解:

  1.夏季供冷、冬季供暖均采用美国顿汉布什溴化锂吸收式电力冷温水机组,其特点是节能环保。

  2.运行维护要点:

  真空度的管理

  冷剂的净化

  吸收液的管理

  冷却水的管理

  预防及及时处理结晶

  天然气系统安全管理

  3.冷却塔

  冷却塔主要注意其水质清洁并及时补水,避免对直燃机造成损害。

  (六)消防设施设备

  对系统的了解:

  1.本楼水灭火系统是由自动喷水灭火系统、室内消火栓系统、B1消防水池、消防水泵机组共同组成。室外设有消防水结合器。

  2.运行维护要点:

  自动喷洒系统

  气体灭火系统

  管道阀门

  电接点压力表

  (七)垂直交通运输系统

  对系统的了解:

  1.本楼设有消防梯1台,停层站15/15,

  客用梯4台,停层站15/15,

  2.监控管理系统、电梯的运行可以在(中控室/消防中心/远程监视运行和火灾应急控制)

  维护要点:

  1.物业管理者应做的工作:钥匙、日常巡检维护、收集资料、按期报检、管理备品备件工具、建立使用制度等;

  2.设备专业维护:(选择具备资质的分包方,按周期维保,以及建立确定应急处理办法。)

  (八)楼宇自控系统

  对系统的了解:

  1.本楼是以较高标准的智能化办公楼为设计和建设目的的,因此基本具有:

  楼宇设备自动化BAS系统

  消防管理自动化FAS系统

  安防管理自动化SAS系统

  (以及通讯自动化CAS系统

  办公自动化OAS系统)

  楼宇自控:消防报警与设备联动、保安监视、综合布线。(以及出入控制、防盗报警、停车场管理、智能卡)等系统的先进性、实用性、安全性、可扩充性,对维护进行统一管理提供了集中、方便的条件。

  楼宇自控系统:

  监视:空调机组、冷却塔、水泵、送排风等设备的运行状况;

  监视:水池水位、环境温、湿度、设备压力等;

  可控制:部分设备启、停,照明系统的开关等。

  消防报警系统:具有火灾控测器报警和联动切换设备状态的功能。

  2.运行维护的要点:结合实际正确使用设备

  熟悉操作系统和应用软件的构成

  保存、运行资料以及累积建立历史及动向趋势记录

  选择可靠的分包方,按周期维保、增补、扩充、升级等内容的工作。

  (九)有线电视系统

  运行维护要点:按主管部门要求和有关规定管理

  按设备使用说明书进行维护
 

 

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