社区要生存好、发展好，观念一定要变，管理一定要创新，把积极性调动起来，把一些好的政策利用好，运作好。油田社区运行机制的建立应该是既有利于矿区专业发展、增强动力的机制，也是有利于主营单位轻装上阵、明晰支出的机制。
        5油田社区市场化发展存在的问题
        市场化包括两部分，当地的市场化水平和油田的平衡问题，也就是所说的内部市场和地方区域经济的外部市场。
        油田社区成立以来，由于社会化管理程度不高，一直采取的是区域管理与系统管理相结合的油田企业内部管理模式。横向上，对所辖范围实行区域化和专业化管理；纵向上，对口接受机关业务部门的指导和监督；管理局对社区实行费用补贴和服务质量为主要的经营考核运行机制。这些都严重影响了油田社区的市场化的发展，管理体制、运行机制、资源配置上，与当前的物业市场不相匹配，目前突出表现出以下问题。
        一是社区行政性管理模式与市场化差异。油田社区是隶属于油田的二级单位，各类服务设施、组织、场所都是由社区自建并自成体系；居民自治团体较少，居民自我参与社区管理的程度较低。社区内事务的决策、制度体系、组织形式往往还带有油田的行政管理特点。
        二是社区区域管理模式与市场化的差异。从社区的服务区域方面来看，油田十个社区的服务区域是在管理局按照地域界限进行划分的，划分服务区域的同时也划分了物业服务的市场。各社区按照地域界限进行管理，社区与社区之间不存在市场竞争。这种相对封闭性的管理模式，导致了目前的区域相对垄断的状态，管理局划分的区域成了各自为政的服务市场。
        三是社区资金投入的方式与市场化的差异。油田对社区管理调控的主要方式是经营承包责任制，即每年年初与各社区签订经营承包合同，然后由经营管理部、财务资产处、公共事业部等部门按照承包合同的要求定期或不定期的对社区进行考核，根据考核结果采取季度预兑现、年终总兑现的方式进行奖惩，经济效益状况以及企业对社区建设的重视和投入程度直接影响社区的建设和发展。这种具有浓厚经济依赖性的以收抵支“吃补贴”的经济运行模式，使社区无法形成独立经营核算的现实。
        四是社区的管理职能与市场化的差异。油田社区都是集决策、管理、服务三种职能于一身的“一揽子”式的管理模式。一方面它行使业主（管理局是国家授权的业主）的决策职能，对小区的总体规划、未来发展等问题进行研究和决策；同时还行使物业公司的管理职能，对小区的经营费用实施管理；另外还行使部分专业化公司的服务职能，对小区的环卫绿化、转供水电气暖、房屋维修、治安保卫等进行管理服务。从过去“大而全”的组织模式进入现在“小而全”管理体制。
        五是与《物业管理条例》规定中的差距。《物业管理条例》规定：“物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”其特征是：一是社会化，通过物业管理将分散的社会分工汇集起来统一管理，诸如房屋、水电、清洁、保安、绿化等。二是市场化，业主有权选择物业管理单位，业主聘用的专业物业服务企业按照业主的意志与要求去实施物业管理，改变终身制企业的聘用制，促进服务态度的改善和服务质量的提高。三是企业化，物业管理单位是企业单位，不是事业单位，也不具备政府行为职能，它作为一个独立的企业法人，按照《公司法》规定运行，不受任何干扰，政、事、企完全分离。
        综上所述，油田社区社会化管理程度不高，建立和参与市场化运行，还存在很多需要解决的问题。
        6油田社区市场化发展的途径
        油田社区企业的市场化发展是今天经济发展的必然趋势，无论是内部模拟市场化，还是完全市场化经营。在现有这种法律、政策、体制等都不健全的前提下，油田社区如何进行市场化的推进工作？从自身的实际情况出发，从转变思想观念、规范物业管理、寻求弥补方法等方面着手，积极与市场经济接轨。
        一是转变计划经济意识，在思想观念上适应市场化发展。作为一个特大型国有企业的服务管理机构，影响推进市场化管理进程的主要制约因素，除了法律、政策、体制方面的原因外，主要是由于思想观念还比较落后，揉入了太多的依赖思想，表现出了太强的惰性意识。迈不开解放思想的步子，不想彻底挣脱长期以来在计划经济条件下形成的陈旧思想观念的束缚。应尽快树立起全新的物业管理市场经营观念，在促进广大职工的思想尽快由计划经济意识向市场经营意识转变，带动居民市场化意识的转变。
        思想观念的转变是一个“痛苦”的过程，一方面要把根植了多年的福利性物业管理观念转变到适应市场经济体制的物业管理上来,需要社区从事务性管理的角色转变为服务型管理，增强服务意识,建立相应的服务管理体制。把物业管理作为一项以服务为本质、以管理促服务的系统工程。积极改变态度，引领居民思想观念的转变，正确定位自己服务型的位置，把传统的管理意识逐步转变为服务意识，完善小区的管理与服务，更好更多的为居民服务。另一方面要教育居民增强物业管理消费意识,充分认识享受优质的物业服务权利与交纳相应物业管理费义务之间的对等性。
        任何思想观念的转变离不开教育的推动，坚持依靠教育推动观念转变。否定过去是痛苦的，转变观念是艰难的，但是没有痛苦的否定和艰难的转变，思想观念就难以有大的突破，改革发展就难以有大的作为。通过多种信息渠道宣传教育，将推进社区改革和市场竞争的信号传递到最基层，传递到每一个员工，使大家逐步认识到：走物业管理市场化发展道路是大势所趋。只有从事实上具有从计划经济特征的运作模式向充满活力和生机、竞争和风险并存的市场模式转变，所从事的物业管理才大有希望，才能从根本上维护好企业和职工群众的切身利益。
        二是依法定位居民业主身份，理顺物业管理法律关系。市场经济关键的核心点是产权清晰，而油田小区配套设施和土地使用权属于国有资产，社区居民可以使用，管理权属于油田社区。同时，油田生产生活配套建设，很多小区生活和生产区域没有明确的界限，居民公用分摊面积难以确定，产权关系难以界定。由于社区居民无法取得房产证明，不能够成为真正意义上的“业主”。为了使油田社区的正常运作，应该积极寻求规范社区管理和服务的法律依据。
        按照《物权法》第十七条、《物业管理条例》第六条、《山东省物业管理条例》第二十八条的规定，油田社区居民尚未取得房产证，还不是严格法律意义上的“业主”，同时占油田住房绝大多数的房改房、房改经济适用房、经济适用房土地使用权问题尚未解决，土地出让金没有缴纳，共有部分产权问题尚需要进一步明晰。现实生活中，房屋买受人在已经合法占有使用专有部分的情况下，仍未依法办理所有权登记的情形大量存在。在此情况下，如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，将与现实生活产生冲突，应对“业主身份”问题做出规定。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”该规定为明确油田社区居民身份，规范社区管理和服务的法律关系提供了法律依据和有力的保障。
        三是找出政策差距，积极寻求弥补方法。由于法律因素、政策因素和油田社区的自身因素，与市场化企业还有一定的距离，社区的业主大会和业主委员会尚未建立。占据整个物业管理法律关系核心的物业服务合同和管理规约，是以事实上的物业服务关系来替代，尚未形成系统的物业服务合同和管理规约。油田社区管理模式的行政性、各自为政的服务市场封闭性、以收抵支“吃补贴”的经济依赖性……所有这些，在很大程度上影响了社区与市场经济的接轨，同时也给社区管理带来许多工作上的被动。为了改善因体制带来的工作上的被动，应该积极寻求具有统筹规划和针对性、操作性强的弥补措施，将工作的被动转为主动。
        ①建立和完善管理制度。为了促进社区管理服务、生产经营等项工作规范有序运行，提高运行质量和运行效能，建立健全内部规章制度，完善组织架构，合理设置工作岗位。首先制订和完善管理规定、管理办法、考核标准等管理规章。其次是设立和完善岗位职责、操作标准和流程规范。同时以系统性、综合性、配套性、先进性和有效性为原则，制定《社区标准体系表》、《住宅小区疏通维修服务管理规范》和《绿化区域病虫害防治管理规范》、《住宅小区公共设施管理规范》、《油田矿区园林绿化工程施工及验收技术标准》和《园林绿化养护管理质量标准》等工作标准。
        ②制定小区管理文件。规范小区居民行为，加大各项管理制度的覆盖力度和执行力度，在管理上不要留下死角，制定小区管理文件，出台有关规范物业服务中的物业费、妨害小区管理、保安管理、相邻关系、养犬问题、住宅改经营用房等问题的《法律实务指南》、《居民公约》、《住户手册》、《装修手册》、《住户守则》、《停车场规则》、《交通规则》、《租用停车位合约》、《消防手册》等管理规定，作为工作实践指南。
        ③积极引入行政执法和司法救济机制。《山东省物业管理条例》第五条规定：“城管执法、房地产开发、财政、民政、价格、公安、城乡规划、市政公用、环境保护、工商行政管理等有关部门按照各自职责，做好与物业管理有关的工作。”《东营市物业管理暂行办法》第四条规定：“建设、规划、市政、城市管理、行政执法、公安、物价、民政等部门按照各自职责，共同做好物业管理活动的监督管理工作。”社区建设是社区与政府、驻区企业单位和居民四方合作、资源共享、相互支持的过程。政府是社区建设的倡导者和推动者，社区建设离不开政府支持。行政执法进社区有利于规范社区管理，争取政策支持，要主动与政府行政管理部门协调，建立行政执法联系制度，实现行政执法进社区。同时要充分发挥油田社区行政管理的优势，大力加强宣传和教育，提高小区居民法律意识和权利义务观念，调动小区居民建设和谐社区的积极性和主动性，促进社区和谐稳定发展。
        油田社区管理对于我们来说，本身就是一个新生事物，相比发达国家、大城市的社会事业管理，在认识上和经验方面还有很多不足，面对企业深化社区改革的关键时期，应该理性的分析现实存在的问题、发掘内在潜力、利用资源优势，稳步推进社区发展。期望本文能够为油田社区发展提供一些借鉴之材。