（一）、设备事故的定义

　　1、设备故障

　　设备和零部件失去原有的精度性能，不能正常运行，技术性能降低等，造成停产或经济损失者为设备故障。

　　2、设备事故

　　指设备在运行中因非正常原因引起的损坏，造成停机或效能降低而失去原有的功能，因停机时间和经济损失超过规定限额者为设备事故。

　　（二）、设备事故的种类

　　设备事故分为：一般事故、重大事故、特大事故。

　　3、一般事故

　　指设备在运行中因非正常原因造成的损失，造成部分停机检修，停机时间不长和经济损失不是很大的。

　　4、重大事故

　　指设备在运行中因非正常原因造成的损坏，造成停机更换修理，停机时间较长和经济损失较大的。

　　5、特大事故

　　指设备在运行中非正常原因造成的损坏，造成停机更换修理，停机时间很长经济损失很大，并因此而造成人员伤亡的。

　　（一）设备事故性质

　　按事故发生的原因分析，事故可分为：

　　6、责任事故

　　凡属人为原因引起的是设备事故，称为责任事故。

　　7、质量事故

　　凡因设计、制造、安装、材料等原因发生的事故，称为质量事故。

　　8、自然事故

　　凡因遭受外界因素、自然灾害等原因发生的事故，称为自然事故。

　　四、设备事故的分析和处理

　　组织力量积极抢救和抢修，减少损失；按规定及时报告；根据"三不放过"（即事故原因未查清不放过，事故整改措施未落实不放过，事故责任人未受教育不放过）原则调查和处理，吸取经验教训；事故发生后三日内填写事故报告，报送设备管理部门；设备管理部门每季统计上报，并记如《历年事故登记册》内。

　　供电事故应急处理

　　（一）触电处置

　　发现友人触电时，当值变配电室值班电工宝石镇静、保持头脑冷静，尽快使触电者脱离电源，并进行紧急抢救。

　　1、拉开电源开关、拔去插头或熔断器；用干燥的木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具（平口钳、斜口钳等）剪断电线。

　　2、用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住、将触电者脱离电源。

　　3、防止触电者在断电后跌倒。如果触电者尚未失去知觉，则必须让其保持安静，并立即请医生进行诊治，密切注意其症状变化。

　　4、如果触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静的仰卧，将上衣与裤带放松，使其容易呼吸；若触电者呼吸困难，有抽筋现象，则应积极进行人工呼吸，并及时送进医院。

　　5、如果触电者的呼吸、脉搏及心跳都已停止，此时不能认为其已死亡，应当立即对其进行人工呼吸。

　　人工呼吸必须连续不断的进行到触电者自行呼吸或医生赶到现场救治为止。

　　（二）、配电柜自动空气开关跳闸的处置

　　判断跳闸原因（短路或过载）；查清楚负载种类及分布情况；对可疑处逐个检查，确认故障部位或报告主管。请求支援解决；如故障已排除应立即恢复供电。

　　（三）、变、配电房发生火灾《火警、火灾应急处理作业规程》处置。

　　（四）、变、配电房发生水浸时的处置

　　视进水情况，拉下总电源开关或高压开关，堵住漏水源；如果漏水较大，应立即排水，排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理（如用干的干净抹布擦拭）热风吹干、自然通风、更换相关管线等）；确认湿水已消除（如各绝缘电阻达到运行规定要求），开机试运行；如无异常情况出现，则可以投入正常运行。

　　五、"市电"停时的处理

　　当值变配电室值班电工应按《柴油发电机操作作业规程》进行巡视监控。从"市电"停到发电机开始供电，规定时间不超过五分钟。

　　给排水应急处理

　　（一）、供水管爆裂的处理

　　1、立即关闭相关连的主供水管上的闸阀。

　　2、如果关闭里着供水管上的相关连的闸阀后任不能控制住大量泄水，则应关停相应的水泵房。

　　3、立即通知业户服务部及设备部主管。

　　4、设备部主管联络供水公司进行抢修。

　　5、业户服务部负责通知相关的用水单位和业户关于停水的情况。

　　6、在设备部水泵房组长或设备部主管的组织下，尽快开挖出所爆部位水管。

　　7、供水公司修好所爆部位水管后应由水泵房管理员开水试压（用正常供水压力试压），开有无漏水或松动现象。

　　8、确认一切正常后，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。

　　（二）、泵房发生火灾时按《火警、火灾应急处理作业规程》处置。

　　（三）、水泵房发生水浸时的处置

　　6、视进水情况关掉机放房内运行的设备设施并拉下电源开关。

　　7、堵住漏水源。

　　8、如果漏水较大，应立即通知设备主管部门，同时尽力阻滞进水。

　　9、漏水源堵住后，应立即排水。

　　10、排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理，如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等。

　　11、确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行。

　　12、如无异常情况出现则可以投入正常运行。

　　（四）、"市电"停时的处置

　　水泵房管理员应立即启动应急柴油发电机，并进行巡视监控。从"市电"停到重新正常供水规定时间为十五分钟。

　　电梯紧急故障处理

　　1、如果电梯在行驶中途突然发生停车故障，而停在井道内不能开门时应先设法通知电梯维修人员，其他人员不得随意处理，以免处理不当发生危险。

　　2、维修人员到达现场后，首先应立即设法救出轿厢内被困人员。若轿厢不在平层开门位置，应以检修方式简慢车开动电梯，将轿厢移动到开门处，让乘客离去。当电梯因安全钳动作或其他原因，采取前述措施矫厢任不能移动时，可将矫厢顶安全窗开启，放出被困人员经井道退出，但应注意切断电源。

　　3、如遇电气设备发生燃烧时，应立即大电源切断，采取四氯化碳或干粉灭火器扑救，并立即报告有关部门。

　　4、电梯发生事故，司乘、维修人员必须立即抢救伤员、保护现场。抢救伤员需移动现场时，须设标志，及时报告有关部门按照"三不放过原则"采取有效措施。

　　5、若电梯发生严重的冲顶、蹲底时，须经有关部门严格检查，修复鉴定后可启动。

　　6、如果矫厢因超行程或其他原因必须在机房用手动曳引机使轿厢作短程升降时，首先要切断电动电源。然后应二到三人配合进行操作，一人使用工具松开刹车，其他人扳动手轮使曳引机转动。操作应注意安全，防止松开甚至车时手轮突转伤人。

　　7、所有事故发生和处理之后，一定要详细记录发生的时间、现象和处理方法，并要及时报告上级。

　　电梯事故应急处理

　　（一）、火灾发生时

　　1、维修电梯工打开迫降开关，将消防电梯全部降至首站。

　　2、消防电梯自动进入消防运行状态，迅速关闭不具备消防功能的电梯。

　　3、关闭各层厅门，防止火向其他楼层延烧。

　　（二）、发生地震时

　　轻微的地震对电梯破坏不大；震级较强时，可能会使轿厢或对重的导靴脱离导轨。有一部分导线不可能切断，某些元件可能会误动作。

　　（三）司机尽快在安全楼层停车，把乘客引导到安全地放。

　　（四）运行时发生地震，应驶向最近的一层楼面，尽快撤离轿厢，并关闭电源、轿门、停门、地震对电梯进行详细检查，修复脱轨、移位、断线等故障后，方可使用。

　　（五）当电梯发生严重顶撞和蹲底时，必须有关部门严格检查、修复、鉴定后方可使用。

　　（六）如果电梯因某种原因失去控制或发生超速而无法掌握时，司机和乘客应保持镇静，切勿企图跳出轿厢。

　　（七）当乘客都脱离危险后，应立即切断总电源开关。

　　（八）、当电梯进水时

　　1、底坑进水，应将电梯停于两层以上，中止运行并切断电源。

　　2、当楼层水淹而使井边或底坑进水，应将电梯停于进水楼层以上并及时关闭电梯总电源。

　　4、电梯湿水后，由电梯公司做湿水处理，并提交相应报告。

　　空调事故应急处理

　　（一）中央空调发生制冷泄漏时的处置

　　1、立即关停中央空调主机，关闭相关的阀门。

　　2、加强现场通风或用水管喷水淋浇（应注意不要淋在设备上）。

　　3、救护人员应身穿防毒衣，头戴防毒面具进入现场，并要求两人为一组，确保安全。

　　4、对于不同情况的中毒者采取不同的方法：对于头痛、呕吐、头晕、耳鸣、脉搏呼吸加快者应立即转移到通风良好的地方去休息。

　　5、如中毒中出现神志不清、处于昏迷状态，应立即转移到空气新鲜的地方，进行人工呼吸并送医院治疗。

　　6、如氟利昂制冷溅入眼睛，则应用2%的硼酸加消毒食盐水反复清洗眼睛并送医院治疗。

　　7、排除泄漏源后，启动中央空调试运行，确认无泄漏后，机组方可投入正常运行。

　　（二）、中央空调机房发生水浸时的处置

　　1、视进水情况关掉中央空调机组，拉下总电源开关。

　　2、堵住漏水源。

　　3、如果漏水较大，应立即通知工程部主管，同时尽力阻滞进水。

　　4、漏水源堵住后，应立即排水；排干水后，应立即对浸水设备、设施进行除湿处理，如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风或更换相关管线等。

　　5、确认湿水已消除，各绝缘电阻符合要求后，开机试运行。

　　6、如无异常情况出现，则可以投入正常运行。

　　7、中央空调机房发生火灾时按《火警、火灾应急处理作业规程》处置。

　　消防事故应急处理

　　（一）消防主机出现异常情况（如水浸入），应立即切断供给消防主机的主电源和备用电源，以免引起相关联动装置启动而造成主机部件烧毁。

　　（二）、当配电箱线路发生短路（过负荷）起火时，立即关掉相关设备的电源，迅速用干粉或其他灭火器扑灭。

　　设施、设备保养维修标准

　　项     目作业内容作业频度

　　楼宇内、外墙内、外墙批档及粉刷5年1次

　　供水系统检查供水管道各阀门两周一次

　　清洗水箱半年一次

　　消防设备日常巡视及保养每月一次

　　天台清理天台雨水筒和杂物每周一次

　　下水道和水渠清理水沟和沙井沉积物每月一次

　　楼梯扶手、门窗及围栏

　　检查锈蚀的门窗、扶手每月一次

　　围栏刷漆每年一次

　　泳池及设备泳池清洗每年一次

　　设备保养每周一次

　　泳池过滤24小时循环

　　车库例行抹油检查每周一次

　　彻底检修及大修每年一次

　　供电系统电灯配线、万能插口、自动开关每三个月一次

　　电梯设备检查、整理每月一次

　　其他闭路监控、闭路电视、公共天线视情况而定

　　防水设备、避雷针、广告板等

　　设施、 设备维护工作质量标准

　　工作内容作业频度质量标准

　　装修监督4遍/天熟悉房屋设施种类、位置、分布、安全要求。

　　巡视1遍/天无堵塞、无溢漏、无缺损。

　　清理污水井、雨水井1遍/季度

　　化粪池1遍/年回访住户

　　住户维修急修不过夜，小修24小时完成，中修两天内回复。回访住户

　　道路停车场检查1遍/周平整、无积水、无破损。

　　楼梯及墙面检查1遍/月整洁完好

　　明暗沟检查1边/月畅通、无塌陷

　　供水、供电、供气检查1遍/月，发现异常，及时安排维修运作正常、无乱搭乱接、无泄漏

　　公共娱乐场所检查1遍/月，见坏即修整洁安全、无改建、无乱堆乱放

　　路灯庭院灯检查1遍/月，见坏即修灯泡、灯罩完好

　　水泵保养记录

　　小区名称  年    月    日

　　名称

　　编号保养人

　　外表清洁主电路端
子紧固审核

　　接触器触点手动盘转滴漏检查

　　运转声响轴承润滑压力表

　　泵自动启停泵手动启停指示灯、仪表

　　电机电流 A相B相C相

　　备注